Ley de Alquileres

Alimentada por las crecientes dificultades de acceder a la vivienda junto con un sostenido proceso de inquilinización particularmente en los grandes centros urbanos, el jueves 11 de junio se dio sanción definitiva en el Senado a la llamada “ley de alquileres”. El universo alcanzado no es menor: al cuarto trimestre de 2019 los hogares inquilinos en CABA alcanzaron el 32% del total, 22% en La Plata, 30% en Córdoba y 20% en Rosario y Santa.

Entre los principales cambios que impulsa la ley de alquileres se encuentran: la extensión de los contratos mínimos para vivienda a tres años; la actualización de los precios de alquiler por promedio de inflación y salarios con una periodicidad anual; la regulación de los depósitos en garantía; la obligatoriedad de registrar los contratos ante AFIP; la diversificación de las garantías que puede presentar el inquilino para no ser obligado a presentar una garantía propietaria, entre otros.

El sector inmobiliario reclama que su rentabilidad está en sus mínimos históricos. Sin embargo, ello no está vinculado a una reducción de la renta, ya que los alquileres se mantienen estables en términos reales, sino al descalce de monedas producido por la peculiaridad del mercado inmobiliario: inmuebles que cotizan en dólares y alquileres que se cobran en pesos. De esa forma, en un escenario de estabilidad de precios de venta, la rentabilidad inmobiliaria está fuertemente vinculada a la evolución del tipo de cambio, y se reduce ante escenarios de fuertes devaluaciones como han ocurrido durante los últimos años.

Respecto de la nueva regulación que establece un criterio objetivo de actualización anual de precios de alquiler por promedio de inflación y salarios se observan los siguientes resultados:


—En un contrato iniciado en enero de 2014, la brecha entre los precios de mercado relevados y los ajustes que derivan de un promedio de inflación y salarios, se va a ampliando sucesivamente. Un contrato que a fines de 2016 pagaba 6.893 pesos, pagaría 5.309 pesos si hubiera existido la ley de alquileres. Es una diferencia de más de 1.500 pesos o más del 20%.
—Si tomamos como ejemplo un contrato iniciado en enero de 2017, durante el segundo semestre de 2018 pagó casi 12.000 pesos de alquiler. De haber ajustado mediante la ley de alquileres pagaría 9.459 pesos, 2.500 pesos de diferencia. Cerca de la finalización del contrato, a fines de 2019, paga 15.471, mientras con la ley pagaría 12.792, casi 2.700 pesos de diferencia (cerca del 20%).

Se advierte que la regulación de la actualización de precios de alquiler mediante promedio de salarios e inflación contribuye a generar una mayor estabilidad del precio de los alquileres, especialmente por la estructura de ajustes anuales en vez de semestrales como se venía dando.

Además, la nueva fórmula de actualización por promedio entre inflación y salarios logra generar una dinámica estable en la actualización anual de los precios de los alquileres, ya que se establece a partir de criterios objetivos, y vinculados a la evolución general de los precios de la economía, logrando conformar un marco regulatorio que reduce la incertidumbre propia de la falta de regulación del sector.

Los análisis socioeconómicos de las poblaciones inquilinas y rentistas muestran que los mercados de alquileres, bajo la actual situación, producen una dinámica regresiva en términos de distribución del ingreso. Se realizaron estimaciones para el AMBA (cuarto trimestre de 2019) arrojando los siguientes resultados: el 81% de la renta total de alquileres es apropiada por el 20% más rico (quintil 5). En cambio, el 20% de menores ingresos sólo se apropia del 1% del total, y el 60% de los hogares de menores ingresos recibe menos del 9% del total de renta de alquileres generada.

Finalmente, mencionar que la registración obligatoria de los contratos ante AFIP, establecida por la ley votada, permitirá ampliar la base de la recaudación tributaria, especialmente en aquellos segmentos de población que perciben más ingresos en concepto de renta, ubicados mayoritariamente en los quintiles de ingresos superiores, dotando así de mayor progresividad a la recaudación tributaria (CEPA).

Inquilinos

La relación de vulnerabilidad de los inquilinos respecto a las inmobiliarias o los dueños de los inmuebles se vio potenciada durante este tiempo de cuarentena, un hecho que se reflejó con los diferentes reclamos que las personas que alquilan realizaron en la Defensoría del Pueblo bonaerense.

Entre las principales quejas aparecieron desde la imposibilidad de realizar mudanzas hasta intentos de desalojos, una situación de conflicto generada por el incumplimiento del decreto del gobierno nacional que ordenó frenarlos, como así también prorrogar los contratos y congelar los precios de los alquileres.

En cuanto a las mudanzas, varios inquilinos denunciaron inconvenientes a la hora de trasladar sus pertenencias a un nuevo hogar, pero estos problemas quedaron solucionados en parte con la disposición del gobierno que las habilitó.

Resta la normativa local de cada municipio para autorizar el servicio de mudanza en cada territorio, como así también la mudanza interjurisdiccional y aquellos casos de contratos firmados justo antes del inicio del aislamiento obligatorio que no llegaron a realizar íntegramente la mudanza.

Por otro lado, muchos dueños pretendieron desalojar a los inquilinos por falta de pago recurriendo a la violencia o medios extorsivos. En estas situaciones quedaron en evidencia la falta de un mayor control policial, con mayor preparación en la materia y que actúe rápidamente ante el conflicto.

También se denunciaron casos en que muchos locadores e inmobiliarias no respetaron la prórroga automática de los contratos de alquiler contemplada en el contrato, pretendiendo hacer firmar al inquilino un nuevo contrato con un monto de alquiler mensual mayor. Lo mismo sucedió con episodios en los que se pretendió cobrar el alquiler con el monto actualizado haciendo oídos sordos al congelamiento de alquileres decretado en la norma.

La reciente sanción de la Ley de Alquileres nos muestra la importancia de actualizar las normas a favor de los inquilinos, pero también nos pone ante la exigencia de que las autoridades deben tener un control firme a la hora de que se respeten estas obligaciones”, sostuvo el Defensor del Pueblo bonaerense, Guido Lorenzino.

En esa línea, recomendó “prestar atención a las demandas y las situaciones límite que atraviesan los inquilinos. Esto nos llevará a elaborar políticas que los beneficien, sobre todo en este contexto de pandemia. Pero con esto no alcanza, hay que actuar en la realidad para que se cumplan, para que quienes no pueden acceder a una casa propia no sigan siendo cada vez más vulnerados”.

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